建设部物业企业经理岗位证书www.cjpx.org
网站首页 新闻动态 物业培训 建筑五大员 人力资源师 营养师 课程介绍 招生问答 证书样本 在线咨询 在线报名
建筑五大员-土木建筑工程技术人员

你的位置:首页 >> 物业管理

 最新公告
物业企业经理岗位证书
2014年5月人力资源师培训
咨询 13971555941 QQ:8669081
在线视频学习教程

彭老师:13971555941 QQ:8669081

 专业课程
  • 建设部物业企业经理岗位证书
  • 建设部物业企业经理岗位证书年检
  • 建筑五大员
  • 计算机网络管理员
  • 人社部人力资源师统考培训
  • 劳动部营养师
  • 劳动部理财规划师
  • 劳动部企业培训师
  • 劳动部心理咨询师
  • 会计从业资格
  • ISO内审员
  • 特种行业IC卡操作证(电工,钳工)
     文章搜索

    关键字:



        

    物业部接管方案
    转载请申明[城建培训网www.cjpx.org]  浏览次数:
    根据馆工作安排,物业部对物业标的的所有建筑、设备、设施进行逐步接管,根据接管方案我们将会有步骤、有条理、分区域、分系统进行接管。制作各种接管表格和线路图,合理安排搭配人员、工种,做到接管工作安排有序,责任到人、记录清晰、统计准确,严格按照国家相关标准和要求执行,在满足接管条件的前提下,实施接管工作,具体方案如下:
    目前施工情况和存在的问题
    施工还在进行,据了解9月30日前应能完工。
    楼宇自控系统各传感器、控制器、执行器基本安装完毕;信号电缆基本铺设完毕;DDC盘已配完80%;DDC现场安装完成25%。
    自控主机还未安装;BAS室装修已完成;室内空调还未安装。有线电视系统用户盒已基本安装完毕;分配网线缆已铺设完毕;放大器、分支、分配器还未安装;前端还未安装。
    电话系统水平子系统布线已基本完毕;垂直子系统已基本铺设完毕;楼层配线架还未施工;主配线架还未施工;程控交换机已安装到位,还未进行调试。
    弱电系统(消防、安放除外)根据施工进度和了解的境况9月30日以前应能完成安装和调试。
    配电室目前已实现双路供电,但仍是临时供电。
    EPS备用电源(发电机)系统,近期没有安装时间表。
       太阳能机房8月31日开始进行调试工作,9月1日已进行了试送电,太阳能系统已能并网发电。
    2号电梯已安装导轨、机械、轿厢等,预计30日内完成。
    展柜电源、照明灯具已全部安装.。
      空调机组已基本全部安装到位。空调机组9月15日前应能安装完毕。      
    热力系统:蒸汽锅炉还未调试,据了解 9月15日前锅炉应能调试完毕。热力站去年已经运行了一个冬季,未发现问题。
    消防系统:消防喷淋系统、消防水炮系统已经安装完毕。水盆无系统的喷淋头还未安装。消火栓系统的部分消火栓向未安装。
    给排水系统的施工已基本完毕,但雨水管线还未与市政雨水管网接通,据了解年底前才能完成与市雨水网连通。
    土建系统:办公区的土建工程已经完工。卫生间正在施工中,大部分卫生洁具已经安装到位。
    问题
    1、配电室西北墙在下雨时渗、漏水严重,漏雨点位于8号液压梯南侧疏散通道(7轴-8轴,K-L轴之间)及北广场地灯照明井,下雨时雨水由楼梯及照明井流到配电室及地下电缆层,地下电缆层渗漏、积水较严重。问题提出后至今未解决。
    2、地下二层原文物鉴赏室(1/01—1轴,E—F轴间)西侧墙面严重渗水,墙面已发霉,据现场观察,此墙与楼外相连,怀疑墙面防水未做好,导致雨水从墙面渗入,天花板大部分已发霉。现问题没做解决。
    3、地下二层原文物南侧鉴赏室空地,(1/01—1轴,D—E轴间)西侧墙面严重渗水,墙面已发霉,据现场观察,此墙与楼外相连,此墙面防水未做好,导致雨水从墙面渗入。目前处理只是将墙面吹干后重新刷白。
    4、锅炉房西侧天然汽表房外侧彩光顶密封不严,下雨时漏水流入锅炉房,而锅炉房地面防水较差,致使锅炉房下层的热力站顶部漏水,威胁到热力站里的设备设施(配电柜等)。问题提出后至今未解决。
    5、大厅顶部漏雨,漏雨位置在大厅(百叶窗)的西北角(11-1/11轴,E-F轴之间)、西南角(11-1/11轴,C-X1轴之间)、东南角(1/12-13轴,E-F轴之间),从现场看百叶窗东、西两侧均有多处漏水点,顶部百叶窗的密封不严,问题提出后至今未解决。
    6、七层未安装消防设施,从图纸看此房间应为气体灭火,在装修完工后未发现消防设施。应尽快会同设计方商议解决装。问题提出后至今未解决。
    7、二层、四层通往北侧走廊的通道口各安置了一个控制柜这两处道口是公共通道,控制柜暴露在外,对人身安全和设备安全都存在隐患,容易发生意外事故,因此必须加装遮护装置。问题提出后至今未解决。
    8、 2、3、4、5、6、8、9号电梯机房,应安装空调。机器设备对温度有严格要求,机房温度应控制在25℃左右,这几个机房是封闭式机房,散热不好,因此应当安装空调。问题提出后至今未安装。
    一、接管时间
    9月15日至接管完毕
    二、接管对象
    业主委员会
    三、接管范围
    (一)工程
    工程不间断电源和发电机组、变、配电设备、锅炉、空调系统、制冷机组、热力交换系统、给排水系统、消防水系统、楼宇自控系统、程控交换系统、有限电视系统、电梯、液压梯、太阳能设备、土建、设备图纸、资料等。
    (二)安保
    1、外围区;外围区域为礼仪广场、休闲广场、集散广场及东大门北大门。
    2、公共区域;
    3、地下车库;地下车库的地下一层及地下二层。
    (三)保洁
    1、办公楼(含楼道、楼梯、电梯、指示牌、消防设施)。
    2、开放区公共区域(大厅、贵宾接待、休息室、卫生间及开放所有公共区域)。
    3、外围(北广场、东广场外围车道、参观主通道、广场座椅、空中花园、水榭、绿地)。
    4、墙面保洁(楼体内、外墙立面)。
    (四)绿化
    空中花园、水榭、绿地、竹林庭院(跟踪)。
    (五)公共关系
    接收对内、对外相关方的联系(联系人、联系电话、联系地址、各业务部门)。
    四、接管标准
    1、《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002
    2、《通风与空调工程质量验收规范》GB50243-2002
    3、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50166-92
    4、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50209-2002
    5、《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002
    6、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001
    7、《智能建筑工程质量验收规范》GB50339-2003
    8、《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94
    9、《电气装置安装工程高压电器施工及验收规范》GBJ147-90
    10、《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》GB50171-92
    11、《电气装置安装工程低压电器施工及验收规范》GB50254-96
    12、《电气装置安装工程电气照明装置施工及验收规范》GB50259-96
    13、其余参见《北京地区电气规程汇编》和《物业管理条例》
    14、北京市《房屋接管验收标准》
    15、北京市《城市园林施工及验收标准》
    16、《物业管理条例》
    17、《行业标准》
    18、《城市园林施工及验收标准》
    19、《建设项目环境保护设施竣工验收管理规定》(国家环境保护局令第14号)《环境监测人员合格证制度(暂行)》《国家室内空气质量标准GB/T18883-2002》
    五、接收方式
    根据四方验收程序、进度,逐步接收验收完毕部分。
    (一)接收条件
    1、设备设施必须在经过四方验收以后方可接收。
    2、设备设施厂商需提供保价运行的形式、内容、年限。
    3、接管前设备设施厂商必须对物业工程人员进行现场培训。
    4、接管前10日安排物业工程人员对设备进行跟随运行。尽快掌握设备的操作,便于接管的平稳过渡。
    5、应提前3日将接管项目明细交与首博(馆方),便于接管任务的计划安排。
    (1)通讯对讲机应采购到位。
    (2)工程工具及保洁设备应采购到位。
    (3)施工队的粗开荒达到现场无建筑垃圾,外墙清洗无污渍,玻璃干净光亮。
    (4)采购鞋套。
    (二)接管注意事项
    1、各专业对自己分管的设备、设施要进行全面细致的检查,对照接管表格逐一填写,不得有误漏。实地、实物验收时,根据验收的工作量和具体情况,每天留出一定的时间,将当天的验收结果予以整理,由交接双方签字确认,交与工程办公室档案管理员存档。
    2、工程设立专职档案管理员会同各专业主管人员做好工程图纸、技术资料的整理、归档工作。按专业的划分,将相关的图纸、资料分类进行整理编号,建立工程图纸、技术资料的总目录,妥善保管。
    3、各专业将接手的设备机房钥匙编排序号、登记、制作钥匙箱,统一管理。
    4、接管过程中发现的工程质量及设计缺陷等问题,各专业接管小组要即时填写《设备、设施遗留问题检查记录表》,并由发展商/移交单位进行确认。
    5、每日接管工作结束后,接管组长应指定专人将各类设备、设施存在的问题整理、汇总记入设备、设施遗留问题统计表中,由物业公司通知发展商/建设单位敦促施工单位限期负责整改。经复检合格的项目,接管组应及时地予以消项。
    6、对与设备、设施相关的外包协议要了解其相关内容,并保存其资料。与市政部门联系接口要清晰。
    7、设备、设施完成接管后,立即安排工程人员进驻值守、维护、巡察。各种预案工程人员应牢记。并对各项培训进一步深化。
    8、接管前物业部会同有关部门组织专业维保厂商召开一次接管前准备会议,确定接管前后的设备保障事宜,工程办公室人员和专业主管应同设备维保厂商和市政部门保持良好联系,如:防疫、供电、供水、供热、消防等部门。当发生需维保商进场维修的故障时,第一时间通知维保厂商,按照维保条例及时到场。
    9、物业公司接管后馆内施工人员,一律须到馆保卫部办理进入施工现场的相关证件及手续后,方可进行施工作业。
    (三)工程人员安排:
    1、设备设施按系统接管。
    2、房屋建筑按区域接管。
    3、接管分三组,每组6人,每专业2人,每组指定负责人,设备设施检查人,登记人,资料接收人,钥匙接收人。
    (四)工程接管计划
    49个接管验收表格已制作完毕(见目录)
    (五)接管实施
    接到接管任务后,立刻组织接管人员备齐相关资料,协同相关人员到达接管区域,按照接管要求逐步接管。
    1、接收相关设备设施资料和社会资料、图纸、合同、设备设施检测、使用报告及其它技术资料。将接收和掌握的资料由专人负责,整理编号,分类保管,统一归档。
    2、接管项目的设备设施厂家要对接管人员进行现场培训,直至达到熟练操作为止。
    3、完成与工程、服务相关的交接手续。
    4、绿化跟踪(记录表)。
    六、接管后的管理
    (一)工程
    全部人员为人,设备设施接管后工程各专业人员按照制定好的工作计划上岗职守,上岗人员严格执行各项规章制度,规章制度上墙,做到工作计划完善,人员安排合理,管理严格到位,执行命令坚决,完成任务及时。
    1、弱电专业
    2、强电专业
    3、设备专业
    各种应急预案已制作完毕(见工程工作手册)。
    (二)服务方
    前期接管方案在安保部方案中、布展方案以批准。
    1、保安
    (1)保安人员服务标准
    A、提前15分钟到达总台,接受总台主管的仪容仪表的检查,并听从主管对工作任务的安排情况及注意事项。
    B、到岗后,姿态端正,庄重大方,精神饱满。
    C、根据任务注意岗哨周围环境情况,发现问题及时上报。
    D、做好岗位服务工作,遇有观众询问,礼貌待观众,正确使用敬语,热情耐心地回答观众问题。
    E、发现可疑人注意观察和报告,必要时带到保卫部,发现有打架、斗殴及酗酒闹事者,立即按预案进行处理并及时报告。
    (2)保安人员服务要求
    A、符合规范化管理及各项制度,承担本岗位责任及突发事件的处理。
    B、按时到岗,着装规范,接受安保部检查,以礼待人。
    C、负责广场秩序的管理,不和游人发生矛盾,对游人有问必答、有问题就管,做到手勤、眼勤、腿勤。
    D、广场区域、开放区域、办公区的公共设施不丢失、不损坏。
    E、发现问题及时报告,不瞒报、不误报。
    F、对出现问题的按有关规定进行处理。
    (3)外围区(集散广场、礼仪广场、休闲广场)
    A、车辆的控制及人员的秩序安全。(包括大型集会、文艺演出、重要领导来访)
    B、对特别群体的关注(老、幼、残疾人、团体组织等)服务。
    C、对广场设备、设施、绿地的保护。
    D、对社会无业游民的关注(乞讨者、发广告者、捡废品者)驱逐。
    E、做好交接班及广场相关的记录。
    F、关注可疑人及危险物品进入(提大包者、神经不正常者)。
    G、应对各类突发事件及协助公安机关作好刑事案件的处理工作。
    5)地下车库区
    A、车库区保安员做好交通安全秩序的畅通及输导。
    B、24小时巡视检查工作(设备设施、滞留车辆)。
    C、各相关记录工作。
    D、控制二次污染现场(吸油沙袋)。
    E、备好防汛器具工作(潜水泵、沙袋)。
    F、收费工作。
    6)办公区
    A、办公区的安全与秩序。
    B、来人来访登记。
    C、信件收发。
    D、传达与联系。
    E、24小时值班。
    (二)保洁
    (1)开荒
    A、保洁部根据接管区域进行开荒接管工作。
    B、安保部门配合协调保洁部开荒工作。
    C、保洁部全面展开工作。
    《保洁部计划开荒时间表》
    完成天数
    开荒区域
    工作内容
    3天
    办公楼
    保洁开荒

    公共区域部分
    保洁开荒
    包括公共区域部分
    保洁开荒
    地下一二层所有区域
    保洁开荒
    大厅
    保洁开荒
    注:局部区域正常进行开荒工作,如有变化要按完成天数及时调整。
    (2)区域保洁标准
    A、标准
    a.区域安全通道标志明显,消防设备摆放位置明确。
    b.区域所有公共设施、设备无安全隐患。
    c.地面(含大厅、卫生间)防滑、无积水。
    d.安全通道、紧急疏散口畅通,无阻挡物;开放区域无明火。
    B、大堂标准:大厅门窗、玻璃、天花板、墙面、地面、灯具、柜台、电梯扶手等各种设施应配专人进行保洁。墙面无灰尘、地面边角无废纸杂物,门窗、玻璃无污点印迹,门厅过道无障碍杂物,盆栽盆景无烟头废纸,大厅地面一尘不染,整个大厅始终保持清洁、整齐、美观、舒适。
    C、办公用房标准:地面光洁、无污迹及杂物;办公家具无污迹、无浮土;烟缸光亮、无烟灰;沙发空调口无污迹、无浮土;门及窗台无尘土、无污迹;窗框、玻璃及灯具无尘土、无污迹;定期清洗地毯无杂物、无污迹尘土;踢脚板无印迹;会议室干净整洁。
    D、走廊及楼梯标准:无杂物、无污迹、无浮土,地面无污物、整洁干净。
    E、电梯厅及电梯轿箱标准:开关、运行显示器干净明亮;电梯门无污迹;门下部沟槽无杂物、无污迹浮土;电梯箱内四壁干净明亮;电梯厅地面无尘土、无污迹;电梯箱内顶部无污迹。
    F、垃圾桶标准:垃圾桶的倾倒及时、干净、无异味目视无污迹,每天清运、清洗两次;垃圾池和箱每周用去污粉清洁一次;垃圾池周围不积污水;不允许出现异味。
    G、卫生间标准:空调口无污迹;卫生纸、洗手液、香球随时补充;纸篓随时清理;恭桶及时冲洗;灯具光洁明亮无污迹浮土;墙面无尘土、无印迹;门窗、隔板、窗台干净明亮;座便器、小便池清洁无污物、无污迹;镜面、皂液盒、烘干器干净无印迹;云台、洗手池光洁、无污迹;地面光洁,无污迹、杂物。
    H、休息平台标准:干净、无异物。
    J、庭院环境标准:车场无杂物无浮土;停车线、标志线、标志牌干净无印迹;雕塑类装饰物无浮土;栏杆干净无污迹;草坪内无杂物;庭院照明干净明亮。
    K、外围标准:地面清扫、垃圾收集、废物箱擦拭、绿地垃圾捡拾、冬季铲冰除雪,达到无废弃物、无明显污迹。
    L、广场环境标准:建筑物墙面整洁、无污垢、无痰迹、无污水、乱建、乱堆、乱放的现象。
    M、车库标准:混凝土地面标志牌周期清洁无印迹、浮土;消防器材无印迹;墙壁、壁灯、开关、光亮洁净;垃圾的倾倒要及时;通风及管道无杂物。
    N、垃圾站标准:
    a.地面无散落垃圾,无污水、污迹。
    b.墙面无粘附物,无明显污迹。
    c.垃圾做到日产日清。
    d.所有垃圾集中堆放在堆放点,做到合理、卫生,四周无散积垃圾。
    e.可作废品回收的垃圾应另行存放。
    f.垃圾站保持清洁无异味,每天定时喷洒药水,防止发生虫害。
    按要求做好垃圾袋装化。
    注:维护整体环境整洁,遇有烟头纸屑等废弃物要主动捡拾,发现有摆放不当物品要主动恢复。
    (3)接管后的保洁工作要求
    A、所有员工须熟知工作范畴以内的各项清洁的方法既具备物料的使用方法(所有地点的工作按操作规范执行)。
    B、保洁清洁用品用完后妥善存放,在任何时候不得将清洁用品/用具摆放在公众活动区。
    C、确保在清洁过程中在适当地点及位置摆放“清洁正在进行中”及“小心地滑”等警告告示以提醒观众小心危险和引起的不便。
    D、发现卫生设施出现故障时,立即向物业部门报告。
    E、在执行清洁工作时尽量不影响他人参观。
    F、保洁人员无论对观众及单位职工,须礼貌对待。
    G、所有清洁用品必须用完后妥善存放,在任何时候均不得将清洁用品/用具摆放在公众活动区。
    H、如遇突发事件时,由机动组及时赶到现场执行保洁工作。
    (4)垃圾房设置和垃圾清运
    A、垃圾中转站的设置;设置在不影响环境的地方(设在地下车库负二层)。
    B、垃圾清运:与西城区环保部门建立联系,由其单位指派垃圾收集车辆定时对首博进行垃圾清运,达到日产日清。
    C、垃圾中转站运送标准
    a.垃圾运送人员负责垃圾中转站周围的卫生,保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整,地面无散落的垃圾。
    b.垃圾运送人员负责每天1次冲洗垃圾中转站地面。
    c.每天对垃圾中转站进行1次消杀工作。
    (5)化粪池(包括临时厕所)
    A、位置摆放(临时厕所):不影响环境的地点(主楼东南车道南侧――“原总包方临时厕所暂放地”)。
    B、与西城区环保部门建立联系,由其单位指派粪便收集车辆定时对首博进行粪便清运,每半年清理一次(针对首博现场好在施工,应配备临时厕所,特需根据实际情况制定清运时间)。
    C、标准为污水为不能溢出地面。
    (三)绿化
    跟踪方案
    1、外部环境绿化主要从下面几个方面跟踪。
    (1)检查苗木栽植种类、数量、位置应与图纸相符;
    (2)苗木规格应符合设计要求;
    (3)苗木生长情况及保护措施应符合要求;
    (4)施工场地应按要求清理干净;
    (5)现场复核所有苗木是否种植完毕,应符合设计要求。
    (6)种植场地的要求。
    (7)种植苗木情况要求
    2、内部环境绿化的主要从下面几个方面跟踪。
    (1)检查馆内内部环境的绿植摆放位置及品种应符合《关于开放区观众休息椅、绿植、等公共设施摆放布局的说明》要求及《绿化、美化需求表》的要求。
    (2)要保持馆内植株丰满健壮,叶面干净光亮,无明显病斑、虫口,植株上无明显虫害,无枯黄叶,盆内无杂物,花缸、花槽底无积水杂物,植物无干旱现象。
    现场随时跟踪,发现问题及时上报。
    附:保安、保洁、绿化各项记录表格
    七、物业部建立管理服务平台
    (一)组织结构
    由物业部组建客户服务中心,作为对外窗口和三方工作的接口平台,统一指挥,各负其责。客服中心设立服务电话,所有服务、报修信息均从此窗口出入。
    服务热线:13971555941 QQ:8669081
    Copyright © 1999-2006 www.cjpx.org All Rights Reserved

    物业管理1QQ群:64487317 物业管理2QQ群:32810840 人力资源QQ群:22689529 理财规划QQ群:26561262 特殊工种IC卡QQ群
    鄂ICP备02478150号有事儿您说话!有事儿您说话!